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      婚前按揭房產的產權歸屬與分割處理探究
      發布時間:2020-07-27

        摘    要: 在離婚案件中,處理按揭房產是一件常見且備受關注的問題,不僅涉及到歸屬問題,還涉及到增值部分的分割問題。隨著前幾年樓市的暴漲,離婚時對婚前按揭房屋的歸屬、分割等問題變得更為敏感,對這些問題的定性和處理也成為該類案件的處理重難點。但從我國目前的相關立法來看,并未對婚前按揭房的產權歸屬、分割等問題提供系統、明確的規定,分配不公、一方合法權益未得到應有保護等現象時常出現,不僅影響個體的生活發展,還加劇了社會的不穩定性。基于此,本文結合相關法律法規,研究離婚案件中處理婚前按揭房的諸多問題,探究具體的處理方法。

        關鍵詞: 離婚案件; 婚前按揭房產; 產權歸屬;

        在經濟發展新常態的當下,按揭購房依然是人們購買城市住房的最主要方式,而伴隨婚姻生活和房價難以預料的發展,離婚問題、房產糾紛問題成為近幾年來的社會焦點。基于婚前按揭房產的歸屬和劃分問題的復雜性,此類案件也成為離婚房產糾紛中的焦點,加之按揭手續和房產證辦理手續復雜、總耗時長,使得在簽訂房屋買賣合同后到領取房產證這一較長時間內的婚姻糾紛涉及更為復雜的法律關系,而這只是其中一種情況,因此較婚后房產分割等情況而言,婚前按揭房的權屬、債務等問題的解決難度更大。為此,需要綜合考慮《物權法》、《婚姻法》等規定進行合理處理,但目前立法中存在缺陷,導致司法判決常出現不同結果,不僅損害了當事人的合法權益,也對司法權威產生巨大沖擊,造成不良的社會效應,因此系統研究離婚案件中婚前按揭房處理問題極為重要。

        一、我國現行的夫妻財產制及對婚前按揭房的概述

        (一)我國現行的夫妻財產制概述

        婚前按揭房的財產性質應按照夫妻財產制的相關原則、規定進行判定,因此在決定其產權歸屬、劃分份額時,需對夫妻財產制進行詳細分析:

        夫妻財產制是關于夫妻財產所有權問題的法律制度,它還涉及夫妻婚前和婚后所得財產的歸屬、管理、使用、收益、處分以及對外債務的清償、婚姻終止時財產的分割等一系列問題。內容包括:(1)婚前、婚后雙方財產所有權歸屬;(2)在婚姻存續期的共同財產管理、處分;(3)婚后或離婚債務承擔問題;(4)離婚后家庭財產清算問題。

        夫妻財產制根據產生的依據不同,分為法定財產和約定財產。依財產的結合形式和程度分為統一財產、共同財產、分別財產,其中統一財產指女方結婚后轉移財產所有權,婚姻終止時,男方有義務返還財產的原本價值;共同財產指雙方的個人財產歸為共有財產,或約定部分財產歸雙方共有;分別財產制指雙方分別對各自的財產享有所有權。參考相關的規定,雖然內容上不完全一致,卻都強調對財產的公平分配,并對弱勢方利益有一定保護。
       

      婚前按揭房產的產權歸屬與分割處理探究
       

        (二)我國婚前按揭房概述

        婚前按揭房中“按揭”源于地方方言。按揭一詞廣義為任何形式的抵押,狹義即是人們對買房時辦理貸款抵押這一過程的理解,包含房產抵押、分期還款兩大特點。我國法律對抵押貸款有具體規定,銀行在辦理抵押貸款業務時會留存房產證書,辦理抵押登記,房屋所有權人不會變更,但出現按揭人違約等情況,銀行將按規定行使房屋抵押權。

        二、婚前按揭房產的產權歸屬問題分析

        在我國離婚案件中雙方若存在婚前按揭房,若雙方未能協商解決,法院需對產權歸屬、增值劃分等問題進行判決。之前由于我國物權法中關于物權變動的規定,與婚姻法中的相關規定存在沖突,使得當事人和司法判決都存在困惑,而《婚姻法解釋(三)》的內容,解決了部分法律沖突的問題,婚前按揭房產的歸屬等問題有了法律依據,同案不同判等現象大大減少。根據該司法解釋的內容,表明婚前由一方出資首付款購買不動產,產權單獨登記在付款方名下,婚后以共同財產償還貸款,離婚時若雙方未達成協議,則可判決該不動產歸產權登記方單獨所有,未還房屋貸款也由其單獨承擔,而對于其他情況,需要進行進一步的產權界定和劃分。

        (一)界定婚前按揭房產

        婚前按揭房產在立法中的表述為:住房抵押貸款。按照現行房產交易的不同方式,按揭房產可分現房按揭、期房按揭,以及二手房按揭。現房按揭是指按揭人以所購現房向貸款銀行設定抵押擔保;而期房按揭指房屋尚在建設期間,購買人與開發商簽訂預售合同并交于銀行,此合同為擔保貸款;二手房產則是公民、法人等交易關系間的房屋買賣。婚前按揭房產因存在抵押貸款,使該房產存在三層法律關系,即買賣關系、借貸關系、抵押關系。

        (二)婚前按揭房產的歸屬認定的處理理論

        在處理此類房產的歸屬問題時,是否取得房屋產權證書及取得的時間是進行歸屬認定的兩個重要因素,具體分以下三種情況:

        1.一方在婚前以個人名義按揭購房并在婚前取得產權證

        該情形下,對于房產歸屬存在兩種觀點。一種觀點認為應按《物權法》中關于不動產登記的相關制度規定,將該種情況下的房產界定為購買方的婚前個人財產,因為不動產轉移以登記生效,此種情況下房屋所有權在婚前便已完全確定,物權不因婚姻關系發生變動,而即使雙方利用共同財產還貸,也不應改變婚前已經產生的物權。另一觀點則認為另一方即使未承擔首付款,但有共同償貸行為,即是對該房產出資,因此不能簡單歸為一方,應為夫妻共同財產。

        2.婚前一方按揭購房,在婚后領取產權證

        本文認為,該種情況應與上述第一種觀點相同,即根據《物權法》對于登記生效的規定,應以房屋產權證書取得的時間作為此類房產的歸屬認定標準,具體而言,產權證書時間登記在婚前,則為首付款支付方個人財產,產權證書時間登記在婚后,則為夫妻共同財產。《婚姻法解釋(三)》第十條中則有不同規定,認為該種情況下無論房屋產權證書登記為一人還是兩人,都屬于承擔首付一方個人財產。

        3.婚前共同購房付首付,婚后取證

        如果雙方共同出資支付首付款并以二人共同名義登記,則該房產為夫妻共有財產,婚后夫妻雙方應按財產份額承擔相同份額的償還貸款義務;若該情況下產權證書只登記在夫妻一方名下,即一方出資行為未在登記中體現出來,根據《物權法》規定,此種情形下歸屬為登記一方單獨所有,因為只有歸屬在登記一方,才能基于購房合同為銀行提供完全的產權信任,以確保銀行行使對按揭人的權利。

        三、婚前按揭房產增值部分的分割處理

        (一)婚前按揭房產的增值部分歸屬問題

        不動產增值指裝修、擴建等或由于價格升值、附近規劃發展、購物交通等更便利等情況產生的價值增長。現實狀況是,生活中一方即使未出錢,但付出實際貢獻,這里的實際貢獻當然地包括勞務、體力等非貨幣性質的付出,從而使得婚姻關系中的價值貢獻難以判定。第一種觀點認為,在婚姻關系存續期間的房產增值部分屬于房屋原物的孳息,應歸產權人所有;第二種觀點認為,根據《婚姻法解釋(二)》第11條,一方以個人財產投資取得的收益,應認定為夫妻共同財產,故對婚前個人還款部分及婚后共同還款引起的房屋增值部分均應認定為夫妻共同財產,由雙方平分;第三種觀點則認為,婚前個人還款部分引起的相應房屋增值歸首付款一方,而婚姻關系存續期間該房屋的增值部分則應歸為夫妻共同所有,分割時購房一方應當對另一方進行適當的補償。

        (二)婚前按揭房產增值部分的分割方案

        本文認為,具體分割增值財產時,需考慮購置資金來源,即對婚前婚后的經濟、勞動付出進行劃分:(1)婚前一方交納首付并償還的部分貸款;(2)婚后共同償還的部分;(3)未償還的部分。第(1)部分,按投入份額比例將增值部分按相同比例進行劃分;第(2)部分,因屬于共同財產,為保護弱勢方利益,即考慮其因婚姻生活或限購等因素喪失購房資格和購房升值機遇,不應對半分割增值部分或按投入價值判定份額,產權方應予以另一方適當補償,而立法對此部分沒有明確規定;第(3)部分視為所有權人單獨債務。

        四、結束語

        綜上,在經濟增長、城市發展的背景下,房產與利益緊緊相連,離婚案件中對于婚前按揭房產歸屬、增值部分劃分的問題,影響著個人發展和社會公平。因此,在處理時,需綜合各項相關法案,在公平的原則下適當保護弱勢一方。因學識有限,本文的研究有待進一步深入。

        參考文獻

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